El depósito en garantía: por qué siempre se pelea al final y cómo evitarlo desde el día uno

De todos los desacuerdos que produce una renta en México, el del depósito es el más común y el peor documentado. Llega al final, cuando la relación ya se acabó, cuando nadie tiene ganas de negociar y cuando el inmueble ya cambió de aspecto por razones que ninguna de las dos partes puede probar.

La buena noticia es que casi todo ese pleito se decide antes: el día que el inquilino recibe las llaves.

1. Dos artículos que cambian todo según si hubo inventario

El Código Civil de la Ciudad de México trata de forma distinta al inquilino que recibió el inmueble con descripción y al que lo recibió sin ella:

• Artículo 2442. Si el inquilino recibió la finca con expresa descripción de las partes de que se compone, debe devolverla al terminar el arrendamiento tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
• Artículo 2443. Si la admitió sin esa descripción, la ley presume que la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Leído rápido, el 2443 parece resolverle la vida al arrendador. No es tanto así. Esa presunción sólo habla del estado inicial; no dice cómo quedó el inmueble al final, no dice qué parte del deterioro es uso normal, y no dice cuánto cuesta arreglarlo. Cuando el desacuerdo llega a un tercero, esas tres preguntas son las que hay que contestar, y una presunción no contesta ninguna.

El 2442, en cambio, convierte la discusión en una comparación: esto estaba así, quedó asá. Por eso el inventario de entrada —con fotos, con fecha, firmado por los dos— vale más que cualquier cláusula que se escriba después.

2. Lo que la ley deja en tus manos

Sobre el depósito, el Código Civil de la CDMX dice mucho menos de lo que la gente cree. No fija un tope de meses. No fija un plazo de devolución. Lo único que exige es que el monto del depósito, o en su caso los datos del fiador, consten en el contrato (artículo 2448-F, fracción IX).

La consecuencia práctica es incómoda pero clara: la regla del depósito es la que tú escribas. Si tu contrato no dice en cuántos días se devuelve, ni qué se puede descontar, ni cómo se acredita un daño, entonces no hay regla — hay dos versiones de los hechos.

3. Qué se descuenta y qué no

La frontera la marcan dos obligaciones que aplican aunque no las escribas:

• Sí se descuenta lo que el inquilino dañó por su culpa o negligencia, o la de quienes vivían con él o de un subarrendatario (artículo 2425, fracción II), más los adeudos de renta o de servicios que él debía pagar.
• No se descuenta el deterioro normal del uso: el arrendador está obligado a conservar el inmueble en buen estado salvo ese deterioro (artículo 2412, fracción II). Tampoco se descuentan los vicios o defectos que ya existían antes del arrendamiento (fracción V del mismo artículo).

En medio queda el artículo 2444, que pone a cargo del inquilino los deterioros de poca importancia que regularmente causan quienes habitan el edificio. Dónde termina «deterioro de poca importancia» y empieza «daño» no lo resuelve la ley: lo resuelve la evidencia.

4. La liquidación, concepto por concepto

«Te devuelvo la mitad porque dejaste el depa mal» no es una liquidación, es una opinión. Una liquidación que se sostiene tiene cuatro cosas por cada descuento:

1. Qué es: el concepto, nombrado con precisión («chapa de la puerta principal», no «arreglos varios»).
2. Cuánto cuesta, con su cotización o comprobante.
3. La foto de entrada y la de salida, para que la diferencia se vea en lugar de discutirse.
4. La firma de los dos. Sin ella, lo que tienes es una postura, no un acuerdo.

Y una regla incómoda pero que ahorra dinero: si un concepto no tiene foto de entrada, es mejor no cobrarlo. Un descuento que no se puede sostener contamina a los que sí se podían sostener.

5. Cuando no hay acuerdo

A veces el inquilino no firma, y está en su derecho. Lo peor que puedes hacer ahí es dar el asunto por cerrado de tu lado y archivarlo como liquidado: un «acuerdo» que nunca existió es peor que no tener el dato, porque el día que alguien lo revise, la contradicción juega en tu contra.

Lo que sirve es dejar el desacuerdo por escrito: la propuesta original, el motivo del rechazo y la fecha de cada uno. Con eso, si el asunto escala, se discute sobre un expediente en lugar de sobre la memoria de cada quien.

6. Dónde vive el dinero

Conviene decirlo claro porque circulan ofertas que no lo dicen: el depósito lo tiene el arrendador desde el día uno. En México, una plataforma que retuviera dinero ajeno y lo dispersara estaría haciendo algo que la Ley Fintech regula, y eso exige una autorización que casi ninguna tiene. Si alguien te ofrece «guardar» el depósito, pregunta con qué figura y con qué autorización lo hace.

Por eso Rentas 360 no toca ese dinero: documenta. Levanta el inventario de entrada y el de salida con fotos fechadas, arma la liquidación concepto por concepto, la manda a firma de las dos partes, y si el inquilino la rechaza, guarda el rechazo con su motivo junto a la propuesta. Cuando el arrendador devuelve el depósito, lo declara; el movimiento lo hace él, por su banco, como siempre.

Es la diferencia entre tener el dinero y tener la razón. En el depósito, lo caro es no poder demostrar la segunda.