Qué debe decir un contrato de arrendamiento (y qué le falta al que bajaste de internet)

Casi todos los contratos de arrendamiento en México se arman igual: se busca «contrato de arrendamiento pdf», se baja el primero, se cambian los nombres y se firma. Funciona hasta el día que hay un desacuerdo, y ese día se descubre que el formato no decía quién paga el boiler, desde cuándo corre la mora ni en qué estado se entregó el departamento.

Esta guía es la lista de lo que sí tiene que decir: primero lo que la ley exige, después lo que la experiencia exige.

1. Por escrito, y el que pierde si no lo está eres tú

El artículo 2406 del Código Civil de la Ciudad de México lo dice sin rodeos: el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, y la falta de esa formalidad se le imputa al arrendador. No al inquilino. Si no hay papel, el que se queda sin cómo probar el plazo, el monto y las condiciones es el dueño.

2. Las diez cosas que la ley pide para una vivienda

Para el arrendamiento de una finca urbana destinada a habitación, el artículo 2448-F enumera lo que el contrato debe contener como mínimo:

1. Nombres del arrendador y del arrendatario.
2. La ubicación del inmueble.
3. Descripción detallada del inmueble, de sus instalaciones y accesorios, y del estado que guardan.
4. El monto y el lugar de pago de la renta.
5. La garantía, en su caso.
6. La mención expresa de que el destino es habitacional.
7. El término del contrato.
8. Las obligaciones adicionales que cada parte asuma además de las que ya marca la ley.
9. El monto del depósito o, en su caso, los datos del fiador.
10. Con qué carácter y facultades firma el arrendador, con los datos del documento que acredite su personalidad.

La fracción III es la que más se ignora y la que más cuesta. «Descripción detallada… y el estado que guardan» es, en la práctica, un inventario con fotos: cuántas llaves se entregaron, si el calentador servía, cómo estaba la pintura. Sin eso, la discusión del depósito al final del contrato es palabra contra palabra.

La fracción X protege al inquilino, pero al arrendador le conviene igual: si quien firma es el apoderado de una sucesión o de una empresa, que quede asentado con qué poder lo hace evita que después alguien alegue que el contrato no obligaba a nadie.

3. El plazo: hay un mínimo y hay un máximo

En la Ciudad de México, el arrendamiento de vivienda tiene una duración mínima de un año forzoso para ambas partes (artículo 2448-C) y el arrendamiento de inmuebles de habitación no puede exceder de diez años (artículo 2398). Y hay un umbral que casi nadie conoce: si el plazo pasa de seis años —o si se reciben anticipos de renta por más de tres— el contrato debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (artículo 3042, fracción I).

4. Lo que ya te obliga aunque no lo escribas

Dos artículos aplican aun sin pacto expreso, así que no sirve de nada omitirlos del contrato. El 2412 obliga al arrendador a entregar el inmueble en estado de servir para el uso convenido, conservarlo en buen estado salvo el deterioro normal, no estorbar su uso, garantizar el goce pacífico durante todo el contrato y responder por vicios ocultos anteriores al arrendamiento.

El 2425 obliga al arrendatario a pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, responder por los daños que cause él o quienes vivan con él, y usar el inmueble sólo para lo pactado.

Traducido: «deterioro normal del uso» no se le puede cobrar al inquilino, y una fuga que ya existía antes de que entrara tampoco. Saber esto de antemano evita descuentos al depósito que no se sostienen.

5. El tope de aumento que cambió las reglas en CDMX

Desde el decreto del 28 de agosto de 2024, en la Ciudad de México el incremento anual de la renta de vivienda no puede ser mayor a la inflación reportada por el Banco de México el año anterior (artículo 2448-D). El monto inicial lo sigues fijando libremente; lo limitado es el aumento. En 2026 la Suprema Corte resolvió el amparo en revisión 546/2025 y confirmó que el tope es constitucional, con el argumento de que no elimina la libertad contractual porque las partes siguen pactando el monto de arranque y las demás condiciones.

El mismo decreto reformó el 2448-F para obligar a registrar los contratos de arrendamiento en un registro digital a cargo del Gobierno de la Ciudad de México, dentro de los 30 días de celebrado. Esa parte quedó pendiente de resolverse en la Corte por preocupaciones de protección de datos personales, así que conviene verificar cómo está antes de dar por hecho el trámite.

Nada de esto aplica automáticamente fuera de la Ciudad de México: el arrendamiento se rige por el código civil de cada estado y los plazos, topes y requisitos cambian. Revisa el tuyo.

6. Las cláusulas que la ley no pide pero evitan el pleito

Estas no están en ninguna lista legal. Están en la experiencia de cualquiera que haya rentado más de un año:

• Día exacto de pago y qué pasa si cae en domingo o festivo.
• Interés moratorio: porcentaje y desde qué día corre. Si no está escrito, no lo puedes cobrar.
• Quién paga qué servicio: agua, luz, gas, internet, cuota de mantenimiento, predial. Uno por uno, con nombre.
• Reparaciones: quién las hace y hasta qué monto puede gastar el inquilino sin pedir permiso.
• Mascotas, subarriendo y visitas prolongadas. Callarlo no lo prohíbe.
• Condiciones de devolución del depósito: cuántos días hay para devolverlo y qué se puede descontar.
• Cómo se avisa: correo, WhatsApp o domicilio, y cuál de esos cuenta como notificación válida.

7. La firma

Un contrato sirve si puedes demostrar que esa persona firmó ese documento. Dos hojas impresas firmadas en la sala, sin copia para el inquilino y sin rúbrica en cada página, se prestan a que después alguien diga que la hoja 2 no es la que firmó.

Una firma electrónica bien hecha deja mejor rastro: quién firmó, con qué código de verificación, desde qué dispositivo y sobre qué versión exacta del documento. Es justo lo que hace Rentas 360: armas el contrato con estos datos, lo firman las dos partes desde el celular, y queda guardado con su constancia de firma junto al historial de pagos del mismo inquilino.

Y una regla final: dale copia al inquilino el mismo día. El contrato que sólo tiene una de las partes es el que termina discutiéndose.